2026년 부동산 세제개편안, 종부세·양도세 무엇이 달라지나요?
📌 2026년 부동산 세제개편안 3줄 요약
- 이번 부동산 세제개편안에는 종합부동산세와 양도소득세의 과세 기준을 실제 거주 여부와 거주기간을 더 중요하게 보는 방향으로 바꾸는 내용이 담겼어요.
- 종합부동산세는 주택 수 대신 주택가액을 기준으로 매기고, 실거주 1주택자의 기본공제를 늘리는 대신 비거주 주택·다주택자에 대한 과세는 강화해요.
- 양도소득세 공제는 보유기간보다 거주기간을 더 중요하게 반영하는 방향으로 바뀌고, 다주택자 중과세율은 2027~2028년 한시적으로 낮아져요.
* 이번 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부안으로, 앞으로 국회 논의 과정에서 달라질 수 있어요.
2026년 8월 3일, 정부가 부동산 세제개편안을 발표했어요. 정부는 "집은 사는 것이 아니라 사는 곳"이라는 원칙을 내걸고, 거주하지 않는 주택에 주던 세제 혜택을 줄이겠다고 밝혔어요.
집을 가지고 있거나 팔 계획이 있다면 집값과 실제 거주기간에 따라 내야 할 종합부동산세와 양도소득세가 달라질 수 있어요. 1주택자와 다주택자가 각각 무엇을 확인해야 하는지 차례로 살펴볼게요.
✏️ 2026년 부동산 세제개편안이 뭐예요?
2026년 부동산 세제개편안은 정부가 앞으로 종합부동산세와 양도소득세를 어떻게 바꿀지 정리한 정책안이에요. 이번 개편안에서는 실제로 거주하는 1주택자의 공제 혜택은 늘리고, 고가주택과 비거주 주택・다주택자에게 적용되는 과세 기준은 강화하는 내용이 담겼어요. 또 종합부동산세를 매기는 기준도 바뀌어요. 지금까지는 주택을 몇 채 가졌는지가 기준이었다면, 앞으로는 주택가액이 얼마인지를 기준으로 세율을 적용해요.
🏠 1주택자의 종합부동산세는 어떻게 달라지나요?
종합부동산세는 집을 가지고 있을 때 매년 내는 세금이에요. 지금까지는 주택을 몇 채 가졌는지가 기준이었다면, 개편안은 집값이 얼마인지, 그 집에 실제로 사는지를 기준으로 삼아요.
1️⃣ 주택 수보다 집값이 중요해져요 지금은 주택을 몇 채 가졌는지에 따라 세율이 달라요. 개편안은 세율을 단계적으로 올리고, 2028년부터는 주택 수 기준을 아예 없애 주택가액에 따라 0.5~5.0%의 세율을 적용해요. 그래서 1주택자라도 비싼 집이면 세율이 올라가요. 기준은 시가 약 32억 원이에요. 그 아래라면 세율 인상 영향을 받지 않아요.
2️⃣ 실제 거주 여부가 중요해져요 세율이 집값으로 정해진다면, 공제는 실제로 그 집에 사는지로 나뉘어요. 공제는 세금을 매기지 않는 금액이라, 공제가 클수록 낼 세금이 줄어요.
공시가격 14억 원은 시가로 약 20억 원 수준이에요. 즉 시가 20억 원 이하 집에 살고 있다면 종부세를 내지 않아요. 반대로 전세를 주고 있거나 비워둔 집이라면 공제가 줄어 부담이 늘 수 있어요. 다만, 공제를 빼고 남은 금액에 곱하는 공정시장가액비율이 1주택자도 2027년부터 60%에서 70%로 올라요. 공제가 늘어도 세액이 그만큼 줄지는 않아요.
3️⃣ 장기보유공제가 장기거주공제로 바뀌어요 현재 1세대 1주택자는 나이와 주택 보유기간에 따라 종합부동산세 세액공제를 받을 수 있어요. 개편안은 나이에 따른 고령자공제는 유지하고, 보유기간에 따른 공제가 거주기간에 따른 공제로 바뀌어요. 2027년에는 보유공제와 거주공제 중 더 유리한 공제율을 적용하고, 2028년부터는 실제 거주기간에 따른 공제만 적용할 예정이에요. 공제 한도도 800만 원에서 600만 원으로 줄어들어요.
• 시가 20억 원 이하 + 실거주: 종부세를 내지 않아요 • 시가 32억 원 안팎까지 + 실거주: 세 부담이 크게 달라지지 않아요 • 시가 32억 원 초과: 1주택자라도 부담이 늘어날 수 있어요 • 거주하지 않는 집: 가격과 관계없이 부담이 늘어요
💰 1주택자의 양도소득세는 어떻게 달라지나요?
양도소득세는 집을 팔아 이익이 생겼을 때 내는 세금이에요. 종부세처럼 얼마나 오래 가졌는지보다 얼마나 오래 살았는지를 더 크게 반영하는 방향으로 바뀌어요.
1️⃣ 장기보유특별공제가 장기거주 소득공제로 바뀌어요 집을 팔아 남긴 이익 중 일부를 빼주는 게 장기보유특별공제예요. 지금은 보유기간과 거주기간을 각각 따져 최대 80%까지 공제해요. 개편안은 이름을 ‘장기거주 소득공제’로 바꾸고, 거주기간의 비중을 단계적으로 높여요.
3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1세대 1주택자가 대상이에요. 최대 공제율은 80%로 그대로지만, 2029년부터는 보유기간이 아예 반영되지 않아요. 10년을 보유했어도 실제 거주기간이 짧다면 공제가 크게 줄어들 수 있어요.
2️⃣ 한 집에 10년 이상 살았다면 기본공제가 커져요 현재 양도소득세 기본공제는 연간 250만 원이에요. 개편안은 한 집에 10년 이상 거주한 1세대 1주택자가 양도가액 30억 원 이하의 주택을 팔 경우, 기본공제를 2,500만 원으로 늘려요. 부부가 공동명의로 보유한 주택은 일정 요건을 충족하면 각자 기본공제를 받을 수 있어요. 법률이 개정되면 2027년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용될 예정이에요.
🏘️ 다주택자는 무엇을 확인해야 하나요?
다주택자는 주택을 보유할 때 내는 종합부동산세와 집을 팔 때 내는 양도세를 함께 확인해야 해요. 개편안이 시행되면 종부세를 계산하는 기준은 높아지는 반면, 양도세 중과세율은 2027년과 2028년에 한시적으로 낮아져요.
📈 종부세 과세표준 계산 기준이 강화돼요 공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 계산할 때 적용하는 비율이에요. 이 비율이 높아지면 같은 조건에서도 과세표준이 커질 수 있어요.
2027년까지는 모두 70%가 적용되고, 2028년부터 3주택 이상이거나 조정대상지역에 주택을 가진 경우에만 80%로 올라가요. 2028년부터는 주택 수가 아니라 과세표준을 기준으로 세율을 적용하고, 최고세율은 5%로 조정할 예정이에요.
📉 양도세 중과세율은 한시적으로 낮아져요 개편안에서는 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 팔 때 적용되는 중과세율을 한시적으로 낮춰요. 2029년 이후에는 추가 개정이 없다면 기존 중과세율로 되돌아갈 예정이에요.
🔁 일시적 2주택자는 처분 기한이 3년에서 2년으로 줄어요
일시적 2주택 특례는 기존 주택을 팔기 전에 새 주택을 사서 잠시 2주택자가 된 가구를 위한 제도예요. 정해진 기간 안에 기존 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있어요. 현재는 새 주택을 취득한 날부터 3년 안에 기존 주택을 팔아야 해요. 개편안은 기존 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우, 이 기한을 2년으로 줄여요.
• 양도소득세: 시행령 개정 후 2026년 10월 1일 이후 기존 주택을 양도하는 경우 • 종합부동산세: 개정 시행령 시행 후 납세 의무가 생기는 경우
🌱 지방 세컨드홈과 임대주택 특례도 달라져요
✔ 지방 세컨드홈 특례 대상이 확대돼요 지방에 주택을 한 채 더 사더라도 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택 특례를 받을 수 있어요. 지역에 따라 공시가격 9억원·6억원·4억원 이하 주택이 대상이에요.
✔️ 상생임대주택 양도 기한이 추가돼요 상생임대주택은 임대료를 직전 계약보다 5% 이내로 올리는 등 요건을 충족한 주택이에요. 계약이 2026년까지 끝나는 경우에는 2027년 12월 31일까지, 2027년 이후 끝나는 경우에는 계약 종료 후 1년 또는 2029년 12월 31일 중 더 빠른 날까지 팔아야 해요.
✔️ 비사업용 토지는 과세가 강화돼요 비사업용 토지는 사업이나 정해진 용도에 직접 사용하지 않는 토지를 말해요. 2028년부터 비사업용 토지에는 장기보유특별공제를 적용하지 않고, 양도세 중과세율도 기본세율 +10% 포인트에서 +20% 포인트로 올려요.
📝 2026년 부동산 세제개편안, 무엇부터 준비하면 될까요?
이번 개편안에서는 주택 수뿐 아니라 취득일과 계약일, 실제 거주기간에 따라 적용 내용이 달라질 수 있어요. 당장 집을 팔 계획이 없더라도 관련 자료를 미리 정리해 두는 게 좋아요.
2️⃣ 실제 거주기간 정리 주민등록초본 등을 활용해 주택별 전입일과 전출일을 확인해 두세요.
3️⃣ 해당 연도의 공시가격 확인 종합부동산세는 실제 매매가격이 아닌 공시가격을 기준으로 과세 여부를 판단해요.
4️⃣ 조정대상지역 여부 확인 일시적 2주택 특례와 다주택자 양도세는 주택이 있는 지역에 따라 적용 기준이 달라질 수 있어요.
2026년 부동산 세제개편안은 주택 수뿐 아니라 실제 거주 여부와 거주기간을 세금에 더 많이 반영하는 것이 핵심이에요. 집을 보유하고 있거나 매도를 계획하고 있다면 공시가격과 취득일, 계약일, 거주기간을 미리 정리해 두세요. 아직 정부안 단계인 만큼 실제 거래 전에는 국회 논의와 법령 개정을 거쳐 확정된 적용 시기와 조건을 다시 확인해야 해요.
💬 2026년 부동산 세제개편, 자주 묻는 질문도 살펴보아요
1️⃣ 우리 집도 종부세를 더 내게 되나요? ✅ 실거주 1주택자라면 시가 20억 원 이하는 종부세를 내지 않고, 그보다 비싸도 세율 인상 구간에 들어가기 전까지는 부담이 크게 달라지지 않을 것으로 보여요. 다만 실제로 거주하지 않는 주택이라면 가격과 관계없이 부담이 늘어날 수 있어요.
2️⃣ 1주택자는 모두 종부세 기본공제 14억 원을 받나요? ✅ 실제로 거주하는 1세대 1주택자에게 적용될 예정이에요. 주택을 한 채만 보유했더라도 그 집에 거주하지 않는다면 기본공제는 9억 원이 적용돼요.
3️⃣ 집을 오래 보유하면 양도세 공제를 많이 받을 수 있나요? ✅ 앞으로는 보유기간보다 실제 거주기간이 더 중요해져요. 2028년에는 거주기간의 공제 비중이 커지고, 2029년부터는 거주기간만 공제율에 반영될 예정이에요.
4️⃣ 일시적 2주택자는 모두 2년 안에 기존 집을 팔아야 하나요? ✅ 아니요, 기존 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에 처분 기한을 2년으로 줄이는 내용이에요. 해당 조건에 포함되지 않는 일시적 2주택자까지 모두 2년으로 바뀌는 것은 아니에요.
5️⃣ 집을 파는 시기에 따라 적용되는 세금이 달라질 수 있나요? ✅ 네, 종부세와 양도세는 제도별 시행 시기가 다르고, 같은 주택이라도 양도 연도와 실제 거주기간에 따라 공제율과 중과세율이 달라질 수 있어요.
* 이 콘텐츠는 2026.08.03. 기준이에요.