전세사기 피해, 보증금 3분의 1까지 보장받아요

📌 전세사기특별법, 3줄 요약

1. 전세사기특별법은 전세사기 피해자가 보증금을 회복하고 주거 지원을 받을 수 있도록 돕는 법이에요.
2. 2026년 11월 13일부터 경매·공매 등을 거쳐 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1보다 적으면, 부족한 금액을 지원받을 수 있어요.
3. 신탁사기처럼 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자는 경매·공매가 끝나기 전에도 지원금을 먼저 받을 수 있고, 나중에 실제 회수액에 맞춰 정산해요.

전세사기 피해를 입으면 경매나 공매를 거쳐도 보증금을 충분히 돌려받기 어려울 수 있어요. 11월 13일부터는 개정된 전세사기특별법 시행령이 시행되면서, 보증금의 일부를 지원받을 수 있어요. 오늘은 전세사기특별법에서 달라지는 점과 피해자 인정 절차, 계약 전 확인할 점까지 알아볼게요.

💰 전세사기특별법 개정안, 11월 13일부터 뭐가 달라져요?

이번 개정으로 보증금을 돌려받는 기준과 지원받는 시점이 달라져요. 최소보장제는 경·공매 등으로 돌려받은 돈을 확인한 뒤, 보증금의 3분의 1에 못 미친 금액을 지원해요. 반면 선지급·후정산은 신탁사기 같은 무권계약 피해자가 처분 절차가 끝나기 전에 지원받을 수 있게 한 방식이에요.

🧮 전세사기 최소보장제, 얼마를 받을 수 있어요?

최소지원금은 경·공매와 기존 지원을 통해 이미 회복한 금액이 얼마인지에 따라 달라져요.

🎯 보증금의 3분의 1까지 지원받을 수 있어요 최소지원금은 보증금의 3분의 1인 최소보장금에서 이미 회복한 금액을 뺀 금액이에요. 배당금, 임대인에게 받은 돈, 경매차익*, 임대료 지원액 등이 이미 회복한 금액에 포함돼요. * 경매차익은 LH 등 공공주택사업자가 피해주택을 매입할 때, 감정가와 낙찰가의 차이로 보증금 회복에 활용하는 금액이에요.

📊 최소지원금 계산 예시

🔁 지원금을 받은 뒤 보증금을 더 받으면 다시 정산해요 최소지원금을 받은 뒤 임대인이나 처분 절차를 통해 보증금을 추가로 돌려받으면 그 금액을 반납해야 해요. 같은 보증금에 대해 기준보다 많은 금액을 받지 않게 하는 절차예요.

📅 최소지원금은 처분 절차가 끝난 뒤 LH에 신청해요 전세사기 피해자가 LH에 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 계산이 끝난 뒤 신청할 수 있어요. 그 밖의 경우에는 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 신청해요. 신청한 날로부터 90일 이내(30일 이내에서 한 차례 연장 가능)에 지급 여부와 지급금액이 통보돼요.

⏱️ 전세사기 선지급·후정산 제도는 뭐예요?

신탁사기처럼 계약 상대방에게 임대 권한이 없으면, 경·공매가 끝날 때까지 보증금을 돌려받을 수 있는지 알기 어려워요. 선지급·후정산은 이런 피해자가 지원금을 먼저 받도록 한 방식이에요.

🏦 보증금의 3분의 1에서 이미 받은 금액을 뺀 만큼 받아요 선지급금은 보증금의 3분의 1에서 이미 돌려받은 보증금과 임대료 지원액 등을 뺀 금액이에요. 먼저 받은 지원과 회수액이 많을수록 선지급금은 줄어들어요.

🧩 경·공매 뒤 회수액이 늘면 선지급금을 다시 정산해요 경·공매 뒤 보증금을 추가로 돌려받으면 그 금액을 반영해 선지급금을 정산해요. 보증금 회복액이 기준보다 많아지면 차액을 반납해야 해요.

⌛ 선지급금은 처분 절차가 끝나기 전 LH에 신청해요 LH에 신탁사기 피해주택 매입을 요청했다면 매입 절차가 끝나기 전까지 신청할 수 있어요. 그 밖의 경우에는 피해주택 처분 절차가 끝나기 전까지 신청해야 해요. LH는 접수 후 90일 안에 지원 여부와 금액을 안내해요. 부득이한 사유가 있으면 결과 안내가 최대 30일 늦어질 수 있어요.

🔍 전세사기 피해자 인정은 어떻게 받을 수 있어요?

전세사기 피해자 결정은 전세사기특별법상 지원의 출발점이 돼요. 접수처로 신청 후 피해자로 인정 받아야 최소지원금이나 선지급금을 지원받을 수 있어요. 피해자 인정 조건은 아래에서 살펴보세요.

🏛️ 온라인 또는 시·도 접수처에 신청해요 온라인 전세사기피해자 지원관리시스템이나 시·도 접수처에 신청하면, 시·도 조사를 거쳐 전세사기피해지원위원회가 심의해요. 국토교통부는 심의 결과를 바탕으로 전세사기 피해자등 여부를 최종 결정해요. 자세한 신청 방법과 필요 서류는 전세사기피해자등 결정 신청 안내에서 확인해 보세요.

🏷️ 보증금 피해 상황과 임대인의 사기 의심 정황을 함께 심사해요 보증금을 받지 못했거나 받기 어려운 상황과, 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 뜻이 없었다고 볼 만한 사정이 있어야 해요. 보증금 규모와 전입신고·확정일자 등 계약 상태도 함께 확인해요.* * 전세사기 피해자 신청은 원칙적으로 보증금 5억 원 이하인 임차인이 할 수 있어요. 시·도별 여건과 피해자 상황에 따라 최대 7억 원까지 높아질 수 있어요.

🔄 불인정 통보 뒤에도 30일 안에 이의신청할 수 있어요

🛡️ 전세사기는 계약 전에 어떻게 예방할 수 있어요?

피해 지원 제도는 보증금 회복을 돕지만, 계약 전에 위험을 줄이는 일이 더 중요해요. 계약서뿐만 아니라 집의 권리관계와 보증금 보호 장치를 함께 확인하는 것이 좋아요.

👤 계약서 속 임대인과 등기부등본 소유자가 같은지 확인해요 이름이 다르면 계약을 미루고 실제 소유자와 대리 권한을 확인하는 것이 좋아요. 권한이 없는 사람과 계약하면 보증금을 돌려받는 과정이 더 복잡해질 수 있어요.

🧱 선순위 빚과 보증금이 집값에 가까우면 회수가 어려울 수 있어요 근저당권이나 압류처럼 먼저 갚아야 할 빚이 많다면 경매 때 보증금 순서가 밀릴 수 있어요. 계약 전에는 집값, 선순위 빚, 내 보증금을 함께 비교해 보세요.

🔐 보증 가입과 전입신고·확정일자로 보증금 보호를 갖춰요 잔금을 치르기 전에 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 확인해요. 입주한 날 전입신고와 확정일자도 받아야 보증금을 우선 돌려받을 권리를 갖출 수 있어요.

💬 전세사기특별법, 자주 묻는 질문도 살펴보아요

1️⃣ 보증금의 3분의 1을 국가가 모두 지원해 주나요? ✅ 아니요, 보증금의 3분의 1은 최소 회복 기준이에요. 이미 돌려받은 금액이 있다면 그 금액을 뺀 차액만 지원받아요.

2️⃣ 경매나 공매가 끝나야만 최소지원금을 받을 수 있나요? ✅ 네, 일반 전세사기 피해자는 처분 절차가 끝난 뒤 최소지원금을 신청해요. 반면 무권계약 피해자는 선지급·후정산 제도로 먼저 지원받을 수 있어요.

3️⃣ 전세피해확인서가 있으면 최소지원금도 받을 수 있나요? ✅ 전세피해확인서는 긴급주거와 금융 지원을 신청할 때 쓰는 서류예요. 최소지원금을 받으려면 전세사기 피해자로 결정받아야 해요.

전세사기특별법 개정으로 피해를 입은 뒤에도 보증금을 회복할 최소 기준이 생겨요. 피해가 의심된다면 피해자 인정 절차와 경·공매 진행 상황을 먼저 확인해 보세요. 계약을 앞두고 있다면 임대인 정보와 집의 권리관계, 보증 가입 가능 여부도 함께 살펴보세요.

📎 출처 - [국토교통부, “「전세사기특별법」 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결” (2026.10.06)] - [전세사기피해자 지원관리시스템, “전세사기피해자등 결정 신청 안내”]