주택담보대출 받을 때 알아야 할 LTV, DTI, DSR

📖 [30대 금융용어집] #LTV #DTI #DSR

인생의 순간마다 필요한 금융·경제 용어는 조금씩 달라져요. 금융용어집에서 나이대별 꼭 알아야 할 용어들을 쉽고 정확하게 풀어드릴게요. 오늘은 주택담보대출, 얼마나 받을 수 있는지 궁금한 30대를 위해 LTV, DTI, DSR에 대해 자세히 알아보아요.

✏️ LTV가 뭐예요?

LTV는 ‘Loan to Value ratio’의 약자로, ‘주택담보인정비율’이에요. 쉽게 말해, 집값을 기준으로 얼마나 대출을 받을 수 있는지 보여주는 비율이에요. 예를 들어 매매가가 10억짜리인 집을 담보로 7억 원까지 대출받을 수 있다면, LTV는 70%가 되는 거예요.

그런데 왜 이런 기준을 두는 걸까요? 이유는 간단해요. 은행은 돈을 빌려줄 때 혹시 집값이 내려가더라도 빌려준 돈을 안전하게 돌려받아야 해요. 그래서 집값의 일정 비율까지만 대출을 허용해 위험을 줄이는 거예요. 정부 입장에서도 LTV는 거시 경제를 관리하는 중요한 도구예요. 만약 LTV 규제를 완화하면 부동산 시장이 활발해질 수 있지만, 가계대출이 늘어나 거시 경제에 부담이 될 수 있어요. 그래서 정부는 부동산 시장과 전체 경제 상황을 함께 살펴 LTV를 조정해요.

🏠 LTV가 달라지는 기준은 뭐예요?

LTV는 신청자의 상황과 집의 특성, 제도적 기준 등이 함께 작용해 결정돼요.

🧍 신청자의 조건 • 집을 가졌느냐, 몇 채를 가졌느냐에 따라 LTV가 달라져요. 보통 무주택자일수록 더 높은 LTV가 적용돼요. • 집에 이미 선순위 채권*이 설정되어 있다면, LTV는 낮아질 수 있어요. *선순위 채권: 집을 담보로 여러 대출이 잡혀 있을 때 먼저 돈을 받아 가는 권리를 가진 대출

📍 집의 종류와 위치 • 아파트, 오피스텔, 단독주택 등 집의 종류가 LTV에 영향을 줘요. 보통 아파트는 거래량이 많고 시세 파악이 쉬워 담보로 인정받기 유리해요. • 같은 아파트라도 투기과열지구, 조정대상지역*처럼 정부가 규제하는 곳에 있다면 대출 비율이 낮아져요. 반대로 비규제 지역은 상대적으로 완화된 기준이 적용돼 더 많은 대출을 받을 수 있어요. *투기과열지구: 집값 상승과 거래 과열이 심해서 투기를 막기 위해 대출·청약 규제가 강하게 적용되는 지역이에요. *조정대상지역(과열 지역): 집값이 급등하거나 급등할 우려가 있어 주택 거래와 대출·청약 규제가 일부 적용되는 지역이에요.

☑️ 제도적 기준 • 정부 정책에 따라 LTV가 달라질 수 있어요. 시장이 과열되면 LTV를 낮춰 대출을 줄이고, 거래가 얼어붙으면 다시 완화하는 식이에요. • 같은 조건의 집이라도 은행마다 위험 관리 기준이 달라서, 법으로 정해진 한도보다 더 보수적으로 대출을 해주는 경우도 있어요.

✔️ DTI, 주택담보대출 부담을 내가 버는 돈과 비교해요

DTI는 ‘Debt to Income ratio’의 약자로, 총부채상환비율이에요. 다시 말해, 연 소득 중에서 대출 원리금을 갚는 데 얼마나 쓰이는지 보여주는 비율이에요. DTI는 주택담보대출의 연간 원리금과 다른 대출의 이자 상환액까지 포함해 계산해요. 예를 들어, DTI가 50%이고 연 소득이 5천만 원이면, 주택담보대출 원리금(원금+이자)과 다른 대출 이자를 합쳐 연간 상환액이 2,500만 원을 넘지 않는 범위에서만 대출이 가능해요. 은행은 DTI를 보고 얼마나 대출을 줘도 무리가 없는지 판단해요. DTI가 높으면, 같은 집이라도 받을 수 있는 대출 금액이 줄어요.

💡 DSR, 모든 빚을 내가 버는 돈과 비교해요

DSR은 ‘Debt Service Ratio’의 약자로, 총부채원리금상환비율이에요. 쉽게 말해, 한 사람이 벌어들이는 소득 중에서 가진 모든 빚을 갚는 데 얼마나 쓰이는지를 보여주는 비율이에요. 주택담보대출은 물론, 다른 모든 대출의 원리금을 전부 포함해요. 예를 들어, 연 소득이 5천만 원인데, 모든 대출의 원리금 상환액이 연 1천만 원이면 DSR은 20%가 돼요. DSR은 개인의 상환 능력을 평가하는 지표예요. LTV가 단순히 집값 대비 대출 한도를 보는 것이라면, DSR은 모든 대출 부담을 고려해 실제 상환 가능 금액을 판단할 수 있어요. 즉, 소득이 낮거나 다른 대출이 많으면 DSR이 높아져, 같은 집이라도 받을 수 있는 대출이 줄어들 수 있어요.

정리하면, DTI는 주로 주택담보대출 부담, DSR은 모든 대출 부담, LTV는 집값을 고려해 대출 한도를 보는 지표예요. 세 가지를 함께 보면, 내가 실제로 받을 수 있는 대출 금액을 알 수 있어요.

💬 LTV, 자주 묻는 질문도 살펴보아요

1️⃣ 규제 지역, 비규제 지역이 뭐예요? ✅ 규제 지역은 쉽게 말해 집값이 많이 오르거나 과열된 지역이에요. 규제 지역에서는 LTV 한도가 낮아 받을 수 있는 대출이 줄고, 비규제 지역은 상대적으로 완화돼 더 많은 대출이 가능해요.

2️⃣ DTI와 DSR이 헷갈려요. ✅ DTI는 주로 주택담보대출 원리금과 다른 대출의 이자를 합쳐 소득 대비 부담을 보는 지표예요. 반면 DSR은 모든 대출의 원리금을 합쳐 실제 상환 능력을 더 엄격하게 평가해요. 그래서 DTI가 낮더라도 다른 대출이 많으면 DSR이 높아져 대출 한도가 줄어들 수 있어요.

3️⃣ LTV를 높이면 대출 금액이 무조건 늘어나나요? ✅ LTV가 높으면 받을 수 있는 대출 한도 자체는 늘어나지만, 실제로 받을 수 있는 금액은 다른 조건도 함께 고려해야 해요. 예를 들어, DTI와 DSR 같은 소득 대비 상환 능력 지표가 높으면, LTV 한도 안에서도 받을 수 있는 대출 금액이 줄어들 수 있어요. 즉, LTV가 높다고 해서 무조건 돈을 더 빌릴 수 있는 건 아니고, 집값, 소득, 다른 대출 상황을 모두 함께 봐야 실제 대출 가능 금액이 결정돼요.

*이 콘텐츠는 금융감독원, 찾기쉬운 생활법령정보의 자료를 참고했어요.