다주택자 양도세 중과 유예 종료, 뭐가 달라져요?

📌다주택자 양도세 중과 유예 종료 3줄 요약

1. 2022년부터 미뤄져 왔던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료를 앞두고 있어요.

2. 유예가 끝나면 조정대상지역 내 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%P, 3주택 이상은 30%P가 더해질 수 있어요.

3. 양도 시점과 세법상 주택 수에 따라 세금이 크게 달라질 수 있어, 보유 주택 현황과 거래 일정을 미리 정리해 두는 게 중요해요.

2026년 2월 2일, 정부가 “다주택자 양도소득세 중과 유예 연장은 없다”라고 다시 한 번 밝히며, 요즘 부동산 세금 뉴스가 다시 뜨거워졌어요. 2022년부터 이어져 온 다주택자 양도세 중과 유예가 끝을 향해 가고 있기 때문이에요. 다주택자에게는 집값도 중요하지만, 세금이 얼마 붙느냐에 따라 손에 쥐는 금액이 크게 달라져 시장도 조금씩 긴장하는 분위기예요. 일부 지역에서는 급매가 등장했다는 소식도 들려오고 있어요. 오늘은 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 정확히 무엇인지, 왜 이런 정책이 나왔는지, 그리고 현재 시장은 어떻게 반응하고 있는지 차근차근 정리해 볼게요.

✏️ 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 뭐예요?

다주택자 양도세 중과 유예 종료는, 다주택자가 집을 팔 때 적용되던 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해 주던 조치가 끝난다는 뜻이에요. 원래 다주택자는 집을 팔아 생긴 차익에 대해 기본 양도소득세율만 적용받는 게 아니라, 여기에 추가 세율이 더해지는 ‘중과’ 대상이었어요.

다만 과거에는 중과 적용 시 체감 세금 부담이 매우 커지면서 거래가 급격히 위축된다는 문제가 제기됐어요. 이에 따라 정부는 2022년 5월 10일부터 일정 기간 다주택자에 대해서도 중과를 적용하지 않는 한시 조치를 시행해 왔어요. 이 기간에는 중과세율을 적용하지 않고, 요건을 충족하면 장기보유특별공제* 적용도 가능했어요.

하지만 이 유예 조치는 영구적인 제도가 아니고, 현행 기준으로는 2026년 5월 9일 종료 예정이에요. 유예가 끝나면 다시 원래 규정이 적용돼, 조정대상지역 내 다주택자의 양도에는 중과세율이 부활하고, 중과 대상 주택에는 장기보유특별공제 적용이 배제될 가능성이 커요. *장기보유특별공제: 일정 기간 이상 부동산을 보유한 경우, 보유기간에 따라 양도차익 일부를 공제해 주는 제도예요. 1가구 1주택자가 2년 이상 실거주했다면 보유기간과 거주기간 모두 1년에 4%씩 최대 40%까지 양도차익을 감면받는데요. 10년 이상 부동산을 보유하고 2년 이상 실거주했다면 양도차익의 80%를 공제받을 수 있어요.

🏘️ 다주택자 양도세 중과가 다시 시작되면 어떤 변화가 있나요?

다주택자의 경우, 양도세 중과세율을 다시 적용받게 되면 다음과 같은 변화를 맞을 가능성이 높아요.

☑️ 1세대 2주택 이상인 자가 ‘주택’을 양도하는 경우 조정대상지역이 아닌 곳이라면, 원칙적으로 일반 누진세율(6~45%)*이 적용돼요. 다만 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일 세율이 적용돼요. *누진세율: 과세표준의 금액 또는 수량이 많아짐에 따라 높은 세율을 적용하는 세금 구조예요.

☑️ 1세대 2주택 이상인 자가 ‘조정대상지역 내 주택’을 양도하는 경우 조정대상지역에 있는 주택을 팔면 세 부담이 더 커져요. 2주택자는 일반 누진세율에 20%P, 3주택 이상은 일반 누진세율에 30%P가 추가된 중과세율이 적용돼요. 또 조정대상지역 주택을 보유기간 1년 미만에 양도하면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60% 세율이 적용되는데, 이 경우에는 중과세율로 계산한 세액과 단기 보유 세율로 계산한 세액 중 더 큰 금액을 납부해야 해요.

🔎 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 어떤 걸 살펴봐야 할까요?

양도세 중과 유예 종료가 걱정되는 다주택자라면 미리 아래 사항들을 확인해 보는 게 좋아요.

1️⃣ 세율 구조 양도소득세는 과세표준에 따라 6~45%의 누진세율 구조로 되어 있어요. 여기에 중과세율이 더해지면 체감 세금 부담이 크게 달라질 수 있어요. 그래서 ‘몇 %가 붙는다’보다 내 양도차익이 어느 구간에 해당하는지를 함께 보는 게 중요해요.

2️⃣ 세법상 주택 수 다주택 여부는 단순히 등기된 집 수로만 판단하지 않아요. 조합원 입주권, 분양권은 취득 시점과 조건에 따라 주택 수에 포함될 수 있고, 오피스텔도 실제 주거용으로 사용된다면 주택으로 판단될 수 있어요. 겉보기에는 2주택인데, 세법상으로는 3주택 이상으로 계산되는 경우도 생길 수 있어요. 그래서 국세청 기준으로 사실관계(실거주/임대, 계약 형태 등)를 확인하는 게 좋아요.

3️⃣ 유예 종료 시점 현재 기준으로는 2026년 5월 9일이 유예 종료 시점으로 안내되고 있어요. 다만 세법은 개정될 수 있기 때문에, 실제 매도를 앞둔 시점에는 최신 법령과 정부 공식 발표를 다시 확인하는 게 안전해요.

4️⃣ 양도 시점 양도소득세는 계약일만으로 판단되지 않아요. 일반적으로는 잔금 지급일, 소유권 이전일(등기일) 등 사실상 자산이 이전되는 시점을 기준으로 판단하지만, 거래 형태와 사실관계에 따라 달라질 수 있어요. 그래서 중요한 거래라면 일정만 보고 판단하기보다는, 기준일이 어떻게 적용되는지 한 번 더 점검하는 게 좋아요.

🧐 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 양도소득세 부담을 최소화하는 방법은요?

다주택자들은 원래는 양도세 중과 유예 기간을 활용해 세금 부담을 크게 줄여 왔었어요. 중과 유예 기간은 일반 누진세율만 적용되었기 때문이에요. 또 장기보유특별공제를 최대 30%까지 적용받을 수 있어, 보유기간이 긴 주택을 가졌다면 더욱 유리했어요. 하지만 양도세 중과 유예가 종료되면서 다음 대안들이 떠올랐어요.

📋 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 앞으로는 어떻게 될까요?

세금뿐 아니라 대출·금리·공급 같은 변수들이 함께 움직이기 때문에 방향을 단정하기는 어렵지만, 시장에서는 아래 흐름이 주로 거론돼요.

📈 유예 종료 전 ‘정리 매도’가 늘어날 가능성 양도세 중과 부담이 커지기 전에 매물을 정리하려는 다주택자가 늘어날 수 있어요. 다만 이런 매도가 시장에 유의미한 영향을 주려면 매수자의 대출 여력과 거래 가능성이 뒷받침돼야 해요.

🔒 오히려 ‘매물 잠김’이 심해질 가능성 매물 잠김은 매물이 시장에 나오지 않아 거래가 끊기고 가격이 하락하기보다 유지・상승하는 현상을 뜻해요. 보통 양도소득세 중과 등으로 집주인이 매도를 미루면서 매물 품귀*가 심화되거나, 대출 규제와 실거주 요건 강화 등 실거주 외 부동산 거래가 힘들 때 나타나곤 해요. 특히 장기 보유자라면 매물로 내놓기보다 보유 전략을 강화하면서 거래 자체가 줄어드는 현상이 나타날 수 있어요. *매물 품귀: 수요(구하는 사람)보다 공급(내놓는 사람)이 부족해 거래 가능한 물량이 크게 줄어든 상태

🗣️ 세제 논의가 추가로 이어질 가능성 양도세 중과 유예 종료 이후에도 보유세·공제 제도 등 추가 세제 논의가 이어질 수 있어요. 정부 정책은 세금만 단독으로 움직이기보다, 주택 공급·대출 거래 등 관련 정책들과 함께 논의되는 경우가 많아요. 그래서 논의 방향에 따라 공급·대출 정책과 함께 후속 변화가 나올 가능성도 있어요.

💬 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 자주 묻는 질문도 살펴보아요

1️⃣ 양도세 중과 유예 종료 전에 계약만 하면, 중과를 피할 수 있나요? ✅ 계약일만으로는 부족할 수 있어요. 양도소득세는 단순히 계약일만 보지 않고, 잔금 지급일과 소유권 이전일(등기일) 중 빠른 날을 기준으로 판단해요. 그래서 유예 종료 전에 계약했더라도, 잔금이나 등기가 기준일을 넘기면 중과 대상이 될 수 있어요.

2️⃣ 다주택자라면 보유한 모든 집에 중과세율이 적용되나요? ✅ 꼭 그렇지는 않아요. 중과세율은 모든 주택에 일괄 적용되지 않고 ‘조정대상지역 여부, 양도하는 주택의 위치, 보유 기간, 1주택 비과세 요건 충족 여부’ 등을 함께 따져서 결정돼요. 예를 들어 비규제 지역 주택이나 요건을 충족한 1주택은 중과 대상이 아닐 수 있어요.

3️⃣ 장기보유특별공제는 양도세 중과 유예가 끝나면 완전히 못 받나요? ✅ 중과 대상 주택은 적용이 배제돼요. 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도하면서 중과세율이 적용되면, 장기보유특별공제도 함께 배제돼요. 오래 보유했거나 실거주 기간이 길어도 예외는 없어요. 다만 1가구 1주택 요건을 충족할 때는 기존 공제 규정이 적용될 수 있기 때문에, “내가 지금 양도하려는 집이 어떤 유형인지”를 먼저 구분하는 게 중요해요.

다주택자 양도세 중과 유예는 종료될 가능성이 높아요. 그리고 이에 따라 세금 부담이 커진다는 점, 장기보유특별공제가 빠진다는 점, 주택 수 계산이 더 중요해진다는 점은 분명해요. 시장이 어떻게 움직일지는 알 수 없지만, 제도가 바뀐다는 사실만큼은 확실해요. 지금 필요한 건 빠른 판단이 아니라 정확한 이해예요. 내 상황에서 어떤 세금이 나오는지, 언제 어떤 선택지가 있는지를 차분히 정리해 보세요.

*이 콘텐츠는 대한민국 정책브리핑, KTV 국민방송 자료를 참고했어요.